2024.06.07
全国で急増！新幹線主要駅前の「新築マンション開発」、一体何が起きている？【長野編】
住まい選びは私たちの永遠のテーマ。
それぞれのライフステージのなかで、“正解のない” 住まい選びに頭を悩ませたことがある人は少なくないと思います。
SuuHaa編集部の徳谷柿次郎です。
いい住まい選びに必要なのは「10年後のライフスタイルを思い描くこと」ではないでしょうか。
10年後、誰とどんな暮らしがしたいのか。
そのために必要な住まいはどんなものなのか。不確かな時代だからこそ、少し先の未来を想像するくらいがちょうどいいんじゃないかと私は考えています。
さて今回、その観点からみなさんと一緒に考えてみたいのが、次の「住まい」のケースです。それは……
地方都市の新築分譲マンション。
近年長野のような地方都市の街中、特に北陸新幹線沿いの主要駅には、東京で目にするようなスタイリッシュで現代的なマンションが次々と建設されています。
東京では新築マンションの平均販売価格が1億円を超えたというニュースもあったけれど……この需要、いったいどこからやってきている？ その背景には何があるの？？
地元を愛する長野県民のひとりとして、多くの人が求めるマンションの「今」にとても興味があります……！
そこでお話を聞いたのは、長野市に今年10月完成する12階建て新築分譲マンション「ゲートマークス長野 STATION EAST」を手がける不動産業者のみなさん。
ビジネス的な視点を交えながら、長野のマンション事情について一緒に考えてみました。
- 話を聞いた人：
- 西原英雄さん（穴吹工務店／信越支店支店長）
河原広平さん（穴吹工務店／信越支店マンション営業課 ゲートマークス長野 STATION EAST プロジェクトマネージャー）
安岡甫さん（長野都市計画株式会社／取締役 営業部長）
シニア層が注目する地方都市の駅前マンション
- 柿次郎
- 本日はお集まりいただきありがとうございます。みんなスーツですね。
- マンション
トリオ - 取材を受ける機会が少なく、堅苦しくてすみません（笑）
- 柿次郎
- まず簡単に私の自己紹介をさせていただきたいと思います。
実は私、東京からの移住者でして、雪深い信濃町の山奥に100平米の平家を買いました。除雪や畑仕事を今は楽しんでやっているんですが、ライフステージが変わったらどうなるかわからないとは思っていて。
歳をとったら、やっぱり駅近の便利で快適なマンションがいい～！なんて言い出すジジイになる……その可能性もゼロではないなと思っているところです。大阪時代はマンション住まいだったので、長野県のマンション事情について教えてください。
- 河原さん
- 初めまして。穴吹工務店信越支店のマンション営業課に所属する、当マンションの販売責任者、河原です。
私は社内でもお客様の生の声を一番近いところで聞いておりますが、柿次郎さんのおっしゃるように、ライフステージの変化で私たちが手がけるような都市型のマンションに住み替えをご検討される方は少なくありません。
- 柿次郎
- ですよねぇ。
- 河原さん
- 家庭環境の変化や勤務の関係など、理由はさまざまなのですが、特に最近は、シニア層が都市型マンションを購入されるケースが増えてきた印象です。物件によってはシニア層が入居者の半数近くを占めるマンションもありますので。
- 柿次郎
- 半数も！ でも確かに、地方都市はその傾向が顕著かもしれないですね。
特に中山間地域に住んでいるシニア層が、利便性を求めて都市部に移り住んでいるという話は最近よく耳にすることでもあって。行政によるコンパクトシティ化が進んでいる影響もあると思います。
- 河原さん
- そうですね。お子さんたちが家を出られて部屋が余り、管理の大変さなどを理由に、駅近の手頃なサイズ感のマンションにお住み替えをされる例などは珍しくありません。
できるだけ生活の負担となる要素を減らし、利便性の高い地域へ移りたいとお考えになるのは、お年を召されれば普通にあることなのかなと。
- 柿次郎
- 自然に囲まれた山の生活もいいけど、それが不便だという人もいる。大きくて古い家は、管理が大変だという人もいる。田舎の濃い人付き合いが苦手という人もいるんじゃないかと思います。
- 河原さん
- そうですね。
- 柿次郎
- 私は都会暮らしが長かったこともあり、そのどれも今はあえて楽しんでみようと思っているのですが、人によって考え方が違うのも理解できます。
ライフステージによって求めるものは変わってくるし、結局そのときの自分に合った暮らしをしていくのが一番なんでしょうね。
社会の「要請」としてのマンション開発
- 柿次郎
- 私は以前、長野市にも住んでいたんですけど、最近市内に大きなマンションが増えましたよね？
車で走っていると、あれっ？ここも！？みたいなのが結構ある。穴吹工務店さんはそういうでっかいマンションをつくってる会社なんですよね？
- 西原さん
- 穴吹工務店信越支店長の西原と申します。そうですね、私たちはマンションの設計・施工・販売・管理までを一気通貫で行なっているマンションメーカーです。すべてのプロセスを自社内で行なっているというのは、業界的には珍しいかもしれません。
- 柿次郎
- 分業化したデベロッパーが多い中で、一気通貫は頼もしいですね。本社はどちらにあるんですか？
- 西原さん
- 香川・高松です。
- 柿次郎
- え、意外！
- 西原さん
- 創業者は戦争から高松に帰ってきて、街に住宅が足りないということで最初は木造建築を中心に手がけていました。
その後、高度経済成長を経て、昭和50年代からマンションブランド「サーパス」を展開します。それが全国に広がるかたちで今に続いています。
- 柿次郎
- 会社の規模感的に言うと、どのくらいなんですか？
- 西原さん
- 当社はオリックスグループの傘下企業で、グループ内の同業企業である大京とマンション開発を行なっています。供給実績を合わせると全国で８，５００棟４７万戸を超えます。ちなみに大京は「ライオンズマンション（昨年4月に「THE LIONS」へリブランド）」で知られるデベロッパーですね。
- 柿次郎
- ライオンズマンション…憧れたなぁ。
- 安岡さん
- 長野都市計画の安岡と申します。穴吹工務店さんは、長野のような地方都市を含めて、全国で手広くマンション事業を展開しているのが特徴的ですよね。
業界の年間販売戸数1位の会社さんもここまで広いエリアではやってないんじゃないかなあ。
- 柿次郎
- 安岡さんの会社はどういうことをされているんですか？
- 安岡さん
- 当社は長野駅東口で約40年営業している総合不動産会社です。元々は戸建て向けの用地開発をやっていたんですけど、近年はまとまった土地を取得して、工務店さんと一緒にマンションを作ったりもしています。今回の物件でも私たちが用地を紹介し、マンション開発の事業主（売主）を担っています。
- 柿次郎
- 40年前って、長野オリンピックとか新幹線開通とか、それ以前の時代からってことですよね。地元一筋で40年はすごいと思います。
- 西原さん
- 長野市は特に地縁が強く、用地取得のハードルが高いので、行政とも地主ともつながりを持っている長野都市計画さんのような地域密着企業のご協力が欠かせませんでした。
- 安岡さん
- 元々代表が長野の人間ということもあり、駅前の再開発事業では、私たちが持っている地元のつながりがお役に立てたとは思っています。
あとこの再開発事業に関して、もう一つの大切な側面を申し上げると、これが行政からの補助金事業でもあるということ。要は再開発というのは、国が積極的に行っている「まちづくり」のひとつでもあるということです。
私たちはビジネスとしてマンション開発に携わっていますが、社会的な要請のひとつとして、それを担っている部分もあるんですよね。
- 柿次郎
- なるほど、マンション開発とまちづくりの観点は見えてなかったですね。
- 安岡さん
- 実際、処分や活用に困っている空き家が放置されているなど、地方都市は特にそういう状況があると思っています。
- 柿次郎
- どのように街を住みやすくしていくか、企業と行政がしっかりと連携していく必要がありますね。それだけ地方都市の衰退と変化は顕著なんだなぁ。
長野が東京のデベロッパー注目の街に
- 柿次郎
- 単刀直入にお聞きしますけれど、穴吹さんのこのマンションは売れているんですか？
- 西原さん
- はい、おかげさまで完売しました。
- 柿次郎
- ええ！まだ完成してないのに！？
- 河原さん
- おかげさまでこのモデルルームの営業だけで、ほとんどの方に意思決定をしていただいています。
特に長野のシニア層は自己資金をしっかりとご用意されていて、頭金を多く入れるかたちで手堅く購入されます。
- 柿次郎
- すごい。長野のマンションって需要が高いんですね。
- 西原さん
- はい。ただ、最近は需給バランスの見極めがこれまで以上にシビアになってきました。むしろ、当社のデータでは供給過多になりつつあると見ています。
- 柿次郎
- どういう理由が考えられるんですか？
- 西原さん
- ひとつには東京のデベロッパーが長野に参入するようになっているからというのがありますね。
これまで地方都市で分譲マンションを得意としているデベロッパーは、私たちのほかにそれほど多くはなかったので。
- 柿次郎
- ライバルが増えてるんですね。
- 安岡さん
- それは私も感じます。商圏としての長野に東京のデベロッパーからの注目が集まっている。みなさん、「長野のマンション売れてるんで、いい土地ありませんか？」って聞いてこられますから（笑）
- 西原さん
- ここ数年で市内に建設された100戸を超えるようなマンションは、ほとんど東京のデベロッパーが手がけたものですね。
繁華街・権堂の「デュオヒルズ長野権堂」や、「レーベン長野THE MID TOWER」などがそうです。
- 柿次郎
- ここ3年ぐらいの動きだ！
- 河原さん
- これから完成予定の物件だと、善光寺口のショッピングプラザ「again」跡地にも、15階建て291戸の大型マンションができます。
こちらは「東京建物」と「あなぶき興産」というデベロッパーが手がけています。「あなぶき興産」は私たちと同じ、高松に本社があって、もともとは同じ親族による経営でした。今は資本関係はないんですけど。
- 柿次郎
- 東京のマンション開発が飽和状態にあることも、デベロッパーの地方都市参入につながっている可能性がありますね。
長野は人口流出の「受け皿」になる？
- 柿次郎
- 最近東京では、地価の高騰で東京に住みたくても住めない子育て層などが、周辺地域にどんどん流出しているっていうニュースを知りました。
内閣府はことし2月に公表した経済レポートのなかで「東京都においてはファミリー向けの賃貸やマンション価格が上昇を続けており、子育て世代が住宅価格や賃料の低い首都圏近郊へ向かっていることを示唆している」と指摘しています。
参考：地価高騰で子育て世代「脱・東京」近郊へ 転出超過1万7000人余（NHK NEWS WEB）
- 柿次郎
- 今、子ども2人を抱えた4人家族が求める首都圏のマンションは、7000万円以上の物件が多いようですが、その金額を出しても広さは60平米以下になることが多いようです。
4人家族なら80平米〜が住みやすいのは間違いないので、住環境のいい長野のような地方都市も候補に入ってくるのかなって思うんですけど、移住者からの人気はどうですか？
- 河原さん
- 確かに東京から移住してマンションを購入される方は増えていますね。特に県内だと、上田や佐久あたりは東京からも近いので、比較的人気があると思います。佐久平では発売後、即完売の事例もありました。
- 柿次郎
- 私の友人にも、恵比寿に持っていた1億円のマンションを売って、長野にマンションを買った人がいます。リモートワークも普及してますから、東京の甲斐性のあるパワーカップル的な人たちなら普通に買いそうな気がしますね。
- 河原さん
- あると思います。
- 柿次郎
- 同じ北陸新幹線の沿線だと、高崎あたりの新築マンションも良さそうですけど、県境を超える人たちっていうのは、何か求めるものが違うんでしょうかね？
- 安岡さん
- 高崎はどちらかというと、東京の通勤圏ですからね。便利で住みやすいと思うんですけど、長野まで来られる方たちは、山に囲まれた街並みがいいとか、より自然に近い環境を求められるのかもしれませんね。
- 柿次郎
- 私も移住者なので、その感覚はわかりますね。ちなみに、松本はどうですか？ 長野市とよく比較される地域ではありますけど。
- 西原さん
- 松本は建物の高さ制限が厳しいので、あまり高いマンションは建てられないんですが、それでもつくればちゃんと売れるので、我々からすると需給バランスのいいエリアと言えると思います。
- 柿次郎
- 松本もいいもんなぁ。そういえば長野県は東京で災害が起こったときの受け皿になることも想定しているようですね。北から南まで魅力的な文化を持った土地でもありますから、これからどんどん流出していく可能性がある首都圏の人々を迎え入れていけると、県としては嬉しいですね。
価格は上昇傾向。狭小化するマンションの今
- 柿次郎
- 続いて、マンションの不動産価値という観点でお話をしたいんですけど、地方の駅前のマンションの資産価値ってどんなものなんですかね？
仮に5000万円で買ったマンションが20年後どうなるのか。みなさんのお考えをお聞きしたいです。
- 西原さん
- 過去の実績で申し上げれば、マンションは資産価値が下がりにくいですよね。戸建てに比べると、マンションは一棟あたりの戸数が多く、さらに立地条件などの利便性が加われば中古取引の際に購入を希望されるお客様の数も多くなるので。
- 安岡さん
- 私たちが手がけるマンションがあるエリアって基本的には中心地なので、常に一定の需要があり、価格変動はそれほど大きくないと思います。ただ、景気の話ですから、これからどうなるかは誰にもわからないですよね。
- 柿次郎
- 私の父親はバブル期の新大阪で8000万円のマンションを購入して、それが3000万円に値下がりするかたちで、結果的に大損したんです。生活も激変していろいろ大変でした。そこからこう思ったんですね。
マンション怖い
（まんじゅう怖いじゃないけど）
- 安岡さん
- うーん。その時代って、多分投資用マンションの全盛期ですよね。柿次郎さんのお父さんがどういう意図で購入されたかはわからないですけど……。
- 柿次郎
- 狂ったバブルの熱に浮かされたんだと思います。それでいうと、最近東京のマンションもバブル期とは違った経済の歪みを感じてしまうな。
投資的な意味合いも以前より強くなってる気がするんですが、そのあたり長野はどうなんでしょうか？
- 安岡さん
- そもそも投資用の物件というのが、東京に比べて圧倒的に少ないのが長野だと思います。買ったら住み続ける前提。ただ投資のニーズはあるとは思っていて、単身者向けの1LDKも含めて企画したのが、今回のゲートマークス（長野都市計画の都市型マンションブランド）ですね。
- 柿次郎
- 地方都市の新築マンションってもう少し安いイメージもあったんですよね。新聞のチラシでも3000万円以内が中心のイメージがあったんですけど、ここ数年で価格帯って上がりました？
- 西原さん
- もちろん資材費・建築費などの高騰の影響があります。ただ、購入される方々の予算自体はあまり変わっていない印象です。むしろ、価格は変わらずに平米数が狭くなっているのが今だとお考えいただくのがよろしいかと。
昔だったら3500万円出したら80平米が買えた。でも、いまは3500万円出しても70平米を切る、というようなことですね。
- 柿次郎
- それは長野に限らず？
- 西原さん
- 全国的にそうだと思います。お勤めの人が買える金額ってそんなに変わらないですからね。
これから金利も上がっていくことが予想されていますから、マンションを購入される方には、いろいろと厳しい時代になっていく可能性はあります。
- 柿次郎
- 景気低迷は続いて、給与水準は上がっていない。そう考えると、中古という道もありますかね？
- 河原さん
- タイミング次第ですね。そもそも長野で中古マンションは多くないんです。あったとしても、市場に出す前に決まってしまうパターンが多い。
長野の不動産業者はいい中古のマンションが出たら教えて欲しいというお客様を一定数抱えています。教えたらそこでもう決まってしまう。業者としては楽をしているとも言えるんですが、あえて市場に公開する必要がないんです。
- 柿次郎
- へええ、そうなんですか。長野のマンション事情、知らないことが多すぎる……。
これからのマンションの「役割」
- 柿次郎
- マンションって住まいの選択肢のひとつとして、文化的な要素もあるし、多くの消費者ニーズに応えるものでもあると思うんです。これからのマンションが担うべき「役割」ってどういう部分にあると考えますか？
- 河原さん
- それで申し上げると、この物件はZEH-M（ネット・ゼロ・エネルギー・マンション）なんです。業界的には「ゼッチマンション」と言うのですが、ご存知ですか？
- 柿次郎
- いえ、知らないです。ゼッチって、何だか語感が強いですね。
- 河原さん
- これは、マンション全体の断熱性能を高め、エネルギー効率の高い設備の導入で省エネを図ることによって、エネルギー消費を20%以上削減できるマンションのことを言います。太陽光発電などの再生可能エネルギーによる創エネ設備を導入するものもあります。
住宅性能を向上させながら、環境にも配慮していくというのは、これからのマンションに求められる「役割」のひとつだと考えています。
- 柿次郎
- 省エネかつ暖かいというのはいいですね。長野って、冬場に2、3日家を空けるとめちゃくちゃ冷えるイメージがあるんで。
- 河原さん
- 長野市内で「ゼッチマンション」はまだ2つしかないのですが、そのうちのひとつがこのゲートマークスです。
当社は特にマンションの「ZEH（ゼッチ）化」に力を入れていて、3月末時点で、全国合計で27棟竣工しています。住宅の環境性能の向上は国が推し進めていることもあって、いずれZEHじゃないと選ばれない時代になっていくとも考えています。
- 柿次郎
- 企業に求められる脱炭素社会、環境への配慮はユーザーにも評価されるポイントにもなっていく、と。
- 安岡さん
- そうですね。
- 柿次郎
- 地球を主語とするマクロな観点は、これからの事業を考える上で大切なことだと思います。
逆にミクロな観点だと、「地域社会との共生」も大事な視点かなと。再開発でマンションが建つというと、古き良き街の景色が変わってしまうことに複雑な感情を抱かれる方もいるとは思うので。そのあたりはいかがでしょうか？
- 安岡さん
- そうですね。区画整理事業でも当初は反対意見がありました。でも結果的に今は、元気な人たちが地域に入ってきてくれて良かったという住民からの声の方が大きくなった。それを地元企業である私たちは前向きに捉えています。
うまく活用できていない土地や空き家が放置されていたところに新しいマンションが建ち、そこが小学生の登下校の集合場所になる。地域住民が行事の際などに集うシンボリックな場所になったりもする。マンションは人口流出を抑えて、地元を活性化させるためのひとつの要素にもなります。
- 柿次郎
- 残念ながらノスタルジーな感情だけじゃ、街は変わらないもんなぁ。
- 安岡さん
- 大切なのは地域と共生できるかということ。マンションはつくって意味がないものではないと思うんです。その観点をぜひみなさんと分かち合って、いち事業者として、よりよいまちづくりに貢献していきたいですね。
- 柿次郎
- 最後に脱線しますが、穴吹さんの「サーパス」って英語で「超越」なんですね。名前かっこよすぎ！ そういう独特なマンション名ってどうやって名付けてるんですか？
- 西原さん
- はじめに社内で「ゲートマークス」とか「サーパス」など、どのファーストネームにするかを決めるんですよね。そこに「長野南県（みなみあがた）」「松本渚」などの、地名由来のセカンドネームをくっつける。
最後に「グランテラス」「レジデンス」などのサードネームを加えるかどうかを検討するわけですが、ここは広告代理店さんのお力に頼ることもあります。
- 河原さん
- それでいうと、善光寺エリアはサードネームが少ないかもしれないですね。善光寺というブランド力があるから、あまり言葉を付け加える必要がない。シンプルイズベストなときもあります。
- 柿次郎
- なるほど。じゃあ次のマンション名は、ぜひ「サーパスゼッチ」で。シンプルに語感の強さだけで攻めるパターン。
- マンション
トリオ - 検討します（笑）
- 柿次郎
- ですよね〜。本日はためになるお話をありがとうございました！
撮影：タケバハルナ
構成：根岸達朗
アイキャッチイラスト：てぶくろ星人
